Ejendomsmarkedet

Transaktionsvolumen i 2020 samt konsekvenserne af den nye lejelov

Coronapandemien har betydet, at der ikke er sat nogle nye rekorder for transaktionsvolumen inden for ejendomshandel i Tyskland i 2020. Det fortsat lave renteniveau har dog fastholdt interessen på et højt niveau, og hverken virus eller en ny lejelov har kunnet holde investorerne væk fra Berlin, som igen har tiltrukket de største ejendomsinvesteringer i Tyskland. Investorerne har vurderet, at det langsigtede potentiale på Berlins ejendomsmarked overstiger de nuværende ulemper ved den eksisterende boligpolitik. Transaktionsvolumen i Berlin var i 2020 i alt 12,79 mia. euro, hvilket udgør 15,7% af de samlede ejendomshandler i Tyskland på 81,62 mia. euro.

Samlet set blev der dog handlet ejendomme for et lavere beløb i Tyskland i 2020 end i de foregående år. Som følge af usikkerheden ved covid-19 er ekspansionsplaner blevet lagt på is eller forskubbet, og strategier er blevet ændret.

 

I Berlin ses konsekvenserne af pandemien særligt i andet kvartal, hvor transaktionsvolumen kun var 1,19 mia. euro Det betød, at der i første halvår 2020 blev handlet ejendomme for 5,09 mia. euro mod 6,73 mia. euro i 2019. I alt faldt transaktionsvolumen i Berlin fra 15,82 mia. euro i 2019 til 12,79 mia. euro i 2020.

Mietendeckel – ny lejelov i Berlin har haft konsekvenser for udlejningen

2020 har været et specielt år for boligudlejningsmarkedet i Berlin. I februar trådte første del af Berlins nye og meget omstridte lejelov, Mietendeckel, i kraft. Loven betyder, at der er lagt loft over lejen på boliger i fem år. Boliger bygget efter 2013 er undtaget fra loven. Den anden del af Mietendeckel trådte i kraft i slutningen af november og indebærer, at der er vedtaget en maksimumgrænse for, hvor høj lejen må være i nye såvel som i eksisterende lejekontrakter. Ifølge en af Berlins store medievirksomheder har konsekvensen af sidste udrulning været, at lejen er blevet sænket i ca. 340.000 boliger i Berlin. Flere juridiske eksperter mener, at senatet i Berlin overtrådte deres forfatningsmæssige rettigheder, da de vedtog loven. Afgørelsen om hvorvidt Mietendeckel kommer til at bestå eller bliver rullet tilbage er overladt til Forfatningsdomstolen, som forventes at behandle sagen i første halvår 2021.

Konsekvensen af den nye lov kan aflæse i udviklingen i lejen. For den del af boligmarkedet, der er underlagt loven dvs. boliger etableret før 2014, er den faldet med 7,8% fra 10,46 euro til  9,64 euro i gennemsnit pr. kvadratmeter ved nyudlejning i perioden januar 2020 til januar 2021. Lejligheder opført i 2014 og senere kan fortsat lejes ud på markedsvilkår. Samtidig er konkurrencen om en bolig i Berlin skærpet betragteligt. På Tysklands mest brugte boligportal, ImmoScout24, er antallet af annoncer med ledige lejligheder, som falder ind under Mietendeckel faldet med 30%; lejlighederne bliver udlejet uden at annoncere; og køen til en ledig bolig er blevet desto længere. Hvor der i januar 2020 i gennemsnit var 128 interesserede pr. annoncerede lejemål var der i januar i år 214 interesserede. 

Efterspørgslen efter boliger fortsat høj

For at imødekomme efterspørgslen skulle der have været bygget 20.000 nye boliger om året de seneste 10 år. Det er ikke sket. I 2019 blev der bygget 19.063 boliger og i 2018 16.956. Efterslæbet vokser med andre ord stadigvæk. Udviklingen ser ikke ud til at være vendt i 2020. Antallet af byggetilladelser er stagneret til omtrent samme antal som sidste år. I de første ni måneder af 2020 er der søgt byggetilladelse til 15.414 nye boliger mod 15.324 for samme periode i 2019.

I 2020 er indbyggertallet i Berlin kun steget med 450 indbyggere. Det forventes at det igen vil stige mere i de kommende år, når rejserestriktionerne bliver ophævet, og det igen er muligt at bevæge sig og flytte mellem landsdele og lande. Dette vil lægger yderligere pres på efterspørgslen efter boliger.

[arrow-b]