Årets resultat i 2024, 62,1 mio. kr. – heraf værdireguleringer for 50 mio. kr. fra lejestigninger og nye kvm
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S har offentliggjort årsrapport for regnskabsåret 2024, med et positivt resultat før skat på 62,1 mio. kr.
- Den primære drift er steget med 8,9%
- Ejendom solgt til en pris 20% over valuarvurderingen
- Resultatet før værdireguleringer og skat (EBVAT) 12 mio. kr.
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S har realiseret et resultat før skat i 2024 på i alt 62,1 mio. kr., hvilket ledelsen betragter som tilfredsstillende.
Selskabet har i 2024 øget antallet af lejligheder blandt andet ved at udnytte tagetager og ved at bygge erhvervslejemål om til boliger. De nye kvadratmeter er udlejet til yderst fornuftige priser. I 2024 har selskabet også arbejdet aktivt med udskiftning af erhvervslejere og med genforhandling af lejekontrakter begge dele til væsentligt højere leje end tidligere. Som følge af de nye kvadratmeter i porteføljen og højere genudlejningspriser på erhverv samt generelle lejestigninger har koncernen været i stand til at foretage værdireguleringer i 2024 for 50 mio. kr. Værdistigningerne er således opnået uden, at afkastkravet er blevet sænket. Ejendomsværdierne er understøttet af såvel eksterne valuarvurderinger som af mæglervurderinger.
Tomgangsprocenten er selskabet konstant opmærksom på. Generelt har koncernen en lav tomgangsprocent, som ved årets udgang var på 1,9%, hvilket svarer til 16 enheder. For boliger var den 1,3% og for erhverv 6,7%.
Den øgede fokus på at tiltrække attraktive lejere, forhøje lejebeløbet gennem renovering af lejlighederne, minimere tomgangen og optimere de øvrige driftsprocesser i ejendomsselskabet betyder, at resultatet af den primære drift er steget med 8,9% i 2024.
Driftsresultatet (EBVAT) indfrier årets forventninger og ender på 12,0 mio. kr. mod 19,4 mio. kr. sidste år. Forskellen skyldes stigende renteudgifter. Selskabets lån er fordelt ud, så de har rullende refinansieringstidspunkter. Ca. en tredjedel af lånene skulle refinansieres primo 2024, og på grund af det stigende rentemarked er renteudgifterne steget.
I slutningen af året blev der indgået aftale om salg af en ejendom. Handlen blev gennemført i et vanskeligt marked præget af høje renter, men på trods af det, er ejendommen solgt til en pris, der ligger 20% over den uafhængige valuarvurdering. Handlen er effektueret pr. 1. januar 2025. Fortjenesten fra handlen er indregnet i årets værdireguleringer.
Koncernens indre værdi er på 258,42 pr. aktie ved årets afslutning mod 236,24 pr. aktie ved begyndelsen af året.
Egenkapitalforrentningen før skat udgør 10,7% mod -36,7% sidste år. Negative dagsværdireguleringer var årsag til den negative forrentning sidste år. Ses der alene på egenkapitalforrentningen før dagsværdiregulering og skat, er egenkapitalforrentningen 2,1% i 2024 mod 3,0% i 2023. At den er lavere i 2024, skyldes de højere renteudgifter.
Soliditetsgraden for koncernen er 40,0% mod 38,2% sidste år. Forbedringen skyldes de stigende ejendomsværdier som følge af flere kvadratmeter og højere udlejningspriser. Ved udgangen af 2024 er der kreditfaciliteter til rådighed på 38,4 mio. kr., og koncernen er dermed fortsat sikret fornuftig likviditet til at foretage de strategiske investeringer, der også fremadrettet sikrer koncernens drift og pengestrømme bedst muligt.
Forventninger
Det fokus koncernen har haft på at opnå et merafkast gennem lejestigninger vil fortsætte i 2025. Det gælder både ved at renovere eksisterende lejemål, udnytte mulighederne for almindelige lejestigninger og indgå nye erhvervslejekontrakter på højere niveauer. Samtidig vil mulighederne for at bygge nye lejligheder og udvikle eksisterende arealer fortsat blive afsøgt og udnyttet, hvis det indebærer et fornuftigt afkast at sætte projekterne i gang, udtaler adm. direktør, Maibritt Lindstrøm.
Koncernen forventer, at EBVAT vil ligge i intervallet 14 - 17 mio. kr. i 2025, hvilket er op til 5 mio. kr. over det netop aflagte resultat. Hertil kommer reguleringer af ejendomsværdier. Forbedringen hænger sammen med, at ECB både i slutningen af januar og i starten af marts har nedsat renten med 0,25%. Da selskabet delvist er finansieret i korte lån, betyder det, at renteudgifterne falder. Yderligere ændringer i lånerenten kan påvirke det forventede resultat i 2025.
Selskabet har fortsat positive forventninger til udlejningsmarkedet og til Berlin som investeringscase. I flere år har efterspørgslen efter boliger været større end udbuddet, og antallet af nybyggede boliger utilstrækkeligt. Berlin har haft en økonomisk vækst på 1,3% i 2024, som delvis skyldes erhvervsmæssige fremskridt inden for digitalisering og højteknologi. Udviklingen i Berlins erhvervsliv tiltrækker nye indbyggere, der har behov for en lejlighed, hvilket fastholder den høje boligefterspørgsel. Der forventes derfor en stabil driftsindtjening på boligudlejningsområdet i Berlin også i de kommende år.
Ledelsens forventninger for 2025 er forbundet med usikkerhedsfaktorer, der kan medføre afvigelser i forhold til det udmeldte resultat. Ændringer af omkostninger til vedligeholdelse af ejendommene, politiske og geopolitiske forhold samt ændringer i finansieringsforholdene vil kunne påvirke resultatet.